Simulador de Hipoteca

Cómo calcular la cuota de tu hipoteca

Para calcular tu hipoteca necesitas tres datos: el capital que pides prestado, el tipo de interés anual y el plazo de devolución. Con estos valores, el simulador de hipoteca aplica la fórmula de amortización francesa —el sistema estándar en España— y obtiene una cuota mensual constante durante toda la vida del préstamo. Si cambias cualquiera de los tres parámetros, la cuota se recalcula automáticamente.

Aunque la cuota es fija, su composición cambia cada mes. Al principio casi todo lo que pagas son intereses, calculados sobre un saldo todavía muy alto. Con el tiempo, el saldo baja y la proporción se invierte: cada vez pagas menos intereses y amortizas más capital. Este mecanismo es exactamente el inverso del interés compuesto que beneficia a los inversores: en lugar de que los rendimientos se acumulen a tu favor, aquí los intereses se acumulan sobre tu deuda. El gráfico de la calculadora hipotecaria muestra esta evolución año a año.

Cómo afecta el tipo de interés al coste total

El tipo de interés es el factor que más impacta en el coste total de una hipoteca. Para un préstamo de 200.000 € a 30 años, la diferencia entre un tipo del 2,5 % y uno del 4,5 % supone más de 90.000 € adicionales en intereses. Usa esta calculadora de hipoteca para simular distintos escenarios de tipo y ver el impacto exacto en tu cuota mensual y en el coste final.

Al comparar ofertas, distingue siempre entre TIN y TAE. El TIN es el interés puro del préstamo; la TAE incluye además comisiones y productos vinculados. Dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener costes muy diferentes si una exige más vinculaciones. Si estás valorando entre hipoteca fija o variable, prueba a calcular la hipoteca con distintos tipos para comparar escenarios: así verás cuánto pagarías si los tipos suben o bajan.

Cómo influye el plazo en la cuota y en el coste total

Ampliar el plazo reduce la cuota hipotecaria mensual, pero dispara el coste total por intereses. Para un préstamo de 200.000 € al 3,5 %, pasar de 20 a 30 años reduce la cuota en unos 250 € al mes, pero supone pagar más de 40.000 € adicionales en intereses. Usa el simulador para calcular cuánto pagas de hipoteca al mes con distintos plazos y encontrar el equilibrio entre cuota cómoda y coste asumible.

Una estrategia habitual es firmar al plazo más largo —para tener una cuota mínima baja— y después amortizar anticipadamente cuando la situación económica lo permita. Cada euro que amortizas reduce directamente el saldo sobre el que se calculan los intereses futuros. Para planificar cuánto necesitas tener ahorrado antes de comprar, consulta la guía de ahorro personal.

Preguntas frecuentes sobre hipotecas